再建築不可リフォーム

再建築不可の建物は建て替え新築ができません。

建物解体更地後に再建築する事ができません。

これらの建物のほとんどは道路に面していない

つまり接道義務をはたしていません。

新築の建物を建てられない土地の定義は

敷地が2ｍ以上道路に接してない場合。

道路に2ｍ以上接していても法定外通路や路地の場合。

これらの場合は建物の建て替え、増築、改築ができません。

※再建築できない物件は住宅ローンが使えないために自己資金が必要。

どうすればいいか？

新築、増築、改築は出来ないですが

大規模な修繕や大規模な模様替えのリフォームは出来ます。

ただし、確認申請が必要になります。

例外として、4号建築物（木造2階建て延べ面積500ｍ2以下の建築物）に関しては

確認申請は受けなくてもよい。

との規定があります。

⇒新築は建てられないがリフォームならOK

リフォームとは

(老朽化した建物を建築当初の性能に戻すこと）

改修の種類

※フルリフォーム（新築そっくりに作り替えること）

※古民家再生（釘などを使わない伝統的日本建築の再生）

※リノベーション（リフォームと比べて大規模な改修工事を行い、用途や機能を

変更して性能を向上させたり付加価値を与えること）

※スケルトンリフォーム（スケルトン（骨組み）のみ残して内装や設備を丸ごとフルリフォームすること）

※シェアハウスリフォーム

（古いアパートなどの水道の引き込みが難しい建物などの物件に

一部に大きなキッチン、水廻り

などを設置してシェアすることで付加価値を高めるリフォーム）

築年数が３０年以上、または５０年以上の昭和56年以前の旧耐震の基準であることがほとんどで現行の新耐震の基準を満たしてない

建物が多く耐震などを強化しなければならないために建築費用は通常より高くなり1,000万円〜2,000万円くらいになります。

また、新築は建てられる場所でも新築にすると建ぺい率、容積率などで

建物が小さくなってしまう場合はスケルトンリフォームをお勧めします。

（施工例：三軒茶屋居酒屋しがらき）

大規模な修繕や模様替え等に伴い建築確認申請をする場合は建築基準関係規定に適合しているかどうかの審査を受ける必要があります。

例外として

4号建築物（木造2階建て延べ面積500ｍ2以下の建築物）に関しては

確認申請は受けなくてもよい。

一般の戸建てはほぼこれに当てはまり再建築不可の建物は増築や改築は出来ないが大規模の修繕や大規模の模様替えは出来ます。

でもこれらの物件は

隣地が狭いために足場が建たなかったり
搬入通路など狭く
資材の運搬なども困難な場合など。
裏が擁壁で高低差があったり
地盤が軟弱地盤など

通常の新築から考えると時間と手間がかかるものが多いです。
これらの条件ですと大手建築会社はリスクがありなかなか受けることができません。
また、受けられたとしてもかなりリフォーム費用がかかります。そこで地域密着の
木造経験豊富な渡邉工務店にご相談ください。きっとお役に立てると思います。

再建築不可リフォームの場合、
銀行融資が難しいために自己資金が必要です。

再建築出来ない物件は売値が安いために自己資金がある不動産屋様
投資家様など物件を安く購入して上手くフルリフォームすれば高利回りにするなど投資の対象になります。施工業者を探している不動産屋さま、投資家さまはぜひ実績ある当社にご相談ください。きっとお役に立てると思います。


そこで木造の実績が豊富な渡邉工務店にぜひご相談ください。

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三軒茶屋立ち飲み居酒屋しがらき

少スペースにもかかわらず、

厨房機器もうまく収めました。

カウンター材も松材で厚み70ミリです。

オーナーのこだわりが出ています。

かっこいいです。

上記物件は三軒茶屋にある立ち飲み居酒屋です。

厨房とカウンターです。1〜2階で８坪と小さいですが

無駄のないような設計で上手くできたと思います。

250φスパイラルダクトで屋上まで持っていき

上部のシロッコファンで引っ張ります。

２階はテーブル席です。落ち着いてゆっくり

飲みたいかたはこちらです。天井も既存の太鼓梁りを

見せて味があります。

屋根も貼り替えました。２階の天井を勾配なりに高くして

杉板を見せるために先に下張りをした後に垂木を流して

外断熱のためにスタイロフォームを敷きこみ野地張りをします。

躯体の梁は残し１〜2階の柱はほとんど入れ替えました。

通し柱には半柱を抱かせてあるために新築より丈夫です。

建物が古く、新築も建ぺい率、容積率の関係で建物が

小さくなってしまうために大規模リフォームになりました。

土台が朽ちてしまったのでサポートで建物を支えて

新規の基礎を造りました。結構大変でした。

外観もだいぶ変わりました。

耐震工事も兼ねているので丈夫になりました。

このように建物が古く本来では解体して新築にするもの

ですが、建ぺい率、容積率の関係で建物が小さくなり

店舗として使い物にならないために大規模リフォームを

しました。オーナーもとても喜んでいました。

うちは、このような工法で再生するのを得意としています。

店舗の設計も専属の設計がいますので

お気軽にご相談ください。

そこで木造の実績が豊富な渡邉工務店にぜひご相談ください。

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